「元気なうちに実家をあげておく」— 生前贈与は家じまいの選択肢のひとつですが、税の設計を間違えると高くつきます。贈与税の 2 つの方式と、もらった後に売る・壊すときの落とし穴を、国税庁の一次情報に基づいて整理します。
贈与税は 2 方式
01暦年課税
- 年間110 万円の基礎控除
- 不動産のような大きな財産は課税されやすい
02相続時精算課税
- 累積 2,500 万円の特別控除 + 2024 年から年 110 万円の基礎控除
- 60 歳以上の親等 → 18 歳以上の子等。届出が必要
実家のような不動産は評価額が大きく、暦年の 110 万円では収まらないのが普通です。相続時精算課税を選ぶ場合は贈与の翌年 2/1〜3/15 に届出が必要 (国税庁)。どちらが得かは資産全体で決まるため、ここは税理士の出番です。
落とし穴 1: 取得費は親のまま引き継ぐ
贈与でもらった不動産を売ると、取得費・取得時期は贈与した親のものを引き継ぎます (国税庁 No.3270)。親が大昔に安く買った土地なら、売却益が大きく出て税も大きくなる構造です。
落とし穴 2: 3,000 万円控除が使いにくくなる
- ●居住用の 3,000 万円控除は自分が実際に住んでいる家が対象 — もらった実家に住まず売れば対象外 (税理士解説)
- ●相続空き家の 3,000 万円特例は「相続で取得」が前提 — 生前贈与でもらった家には使えない
- ●つまり「贈与でもらってから売る」は、税の特例の面では不利になりやすい
まとめ
- ●贈与は暦年 110 万 or 精算課税 2,500 万の 2 方式 (届出注意)
- ●取得費は親のを引き継ぐ — 売却時の税に直結
- ●売却前提なら贈与より相続の方が特例面で有利なことが多い — 必ず税理士に設計を
本記事は国税庁公表情報等に基づく一般的な解説です (2026-08-21 時点)。贈与・相続の設計は資産全体で変わるため、必ず税理士にご相談ください。
