もう誰も住んでいないのに、ローンの引き落としだけが続いている家。「いっそ壊してしまえば」と思ったら、業者より先に銀行です。返済中の建物は借金の担保 (抵当権付き) なので、壊すには原則として銀行の事前の承諾と同意書が要ります。今回は、なぜ銀行が先なのか、進め方の 4 段階、建て替えと売却で何が違うかを解説していきます。
この記事のポイント
ローンが残る家は、銀行の同意が先
進め方は 4 段階
目的 (建て替え・売却) で典型が違う
01鍵を持っているのは、銀行
ローン返済中の建物には、抵当権 (銀行が担保に取る権利)が付いています。抵当権が付いた建物を壊すときは、原則として先に銀行の承諾と同意書が要るとされていて、守らずに壊すと損害賠償を求められるなど大きなトラブルになるリスクがある、と不動産や解体の実務では説明されています。
1 つ、先に確かめてほしいことがあります。相続した実家にローンが残っていた場合、団信 (団体信用生命保険) が使われていて、ローンがもう完済されていることがあります。借入先への電話 1 本で分かります。
02進め方は 4 段階
残債と 担保の確認
金融機関へ 相談
同意・条件 の取り付け
解体・登記
まず、残っている借金の額と抵当権の中身を、登記事項証明書で確かめます。次に銀行へ相談。解体の目的 (建て替え / 売却 / 更地にする) を添えて相談してください。目的で扱いが変わります。売っても完済できない (オーバーローン) 場合は、抵当権の抹消に無条件で応じてもらえるとは限らないので (信託系の不動産会社の解説)、完済の計画とセットで相談します。同意が出たら必ず書面でもらって、壊したあとは滅失登記と抵当権の処理まで確かめます。
03目的別の典型パターン
建て替えなら、新しい建物に抵当権を付け直す前提で進むので、銀行が協力してくれる典型です。売る前提で更地にするなら、完済の段取りを銀行と組んでから壊す。壊すかどうかの判断は、売り方とセットで考えてください。
金融機関の対応は契約・状況により異なります。本記事は一般的な実務の解説であり、必ず借入先にご相談ください。
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