相続した空き家の 3,000 万円控除とは？— 解体して売っても使える

実家を壊して土地を売ると、売った利益 (譲渡所得) に税金がかかります。ここで効くのが、利益から最高 3,000 万円を引ける「相続空き家の特例」。しかも、家を壊して更地にして売っても使えます。「壊してから売る」を考えている人にこそ関係する制度です。今回は、この特例の効き方、滋賀の実家で計算した例、主な条件、そして市町で「確認書」をもらう手順を解説していきます。

この記事のポイント

売った利益から 3,000 万円を引ける
壊して更地で売っても使える
窓口は税務署ではなく、市町の空き家担当課

01利益から、3,000 万円を消す

売却の利益から 3,000 万円を消しゴムで消す。税がかかるのは、残った端だけ

譲渡所得からの控除

最高 3,000 万円

売却の期限

2027 年 12 月 31 日

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売ったとき、譲渡所得から最高 3,000 万円を引ける特例です (相続人が 3 人以上なら上限 2,000 万円、2024 年以降の譲渡)。税金のかかる利益がまるごと圧縮されるので、効果はかなり大きい制度です。

02滋賀の実家で計算すると、税はいくら変わる？

解体費と、特例で減る税の背比べ。上の傷が減る税。払う解体費より、消える税のほうが高い

特例が使えないときの税

約 248 万円

特例が使えたときの税

0 円

たとえば、親が長く住んだ木造の実家を壊して、土地を 1,500 万円で売ったとします。かかった費用は、解体に 150 万円、不動産会社の仲介手数料に約 56 万円。古い家で買った値段が分からないので、「取得費」は売値の 5% (75 万円) で計算します。売値からこれらを引いた 1,219 万円が、税金のかかる利益です。

特例が使えないと、この 1,219 万円に約 20% の税がかかって、約 248 万円。特例が使えれば、利益から 3,000 万円を引けるので利益はゼロ、税もゼロです。相続人が 3 人以上で上限が 2,000 万円になっても、この例なら結果は同じです。

解体費 150 万円より、税の差 248 万円のほうが大きい。解体費は控除で取り返せるというのは、こういう計算です。ただし税がゼロでも、確定申告をしないと特例は使えません。

計算の前提: 親の所有が 5 年を超えている (長期譲渡、税率 20.315%)、取得費は売値の 5% (概算取得費)、仲介手数料は上限額 (売値の 3% + 6 万円 + 消費税)。印紙税などの細かな費用は省いています。

03壊して更地で売っても、使える

使い方は 2 つ。1 つは、耐震化して売る (家を耐震の基準に合わせてから売る。改修費がかかることも)。もう 1 つは、解体して更地で売る。旧耐震の古い家なら、こちらが現実的です。

この特例は、「壊してから売る」判断の後押しになります。2024 年からは、引き渡したあとに買主が壊す形 (翌年 2 月 15 日まで) でも使えるように緩和されました。

04主な要件

●昭和 56 年 5 月 31 日以前に建てられた家 (旧耐震)
●亡くなった方が直前まで一人で居住 (老人ホーム入所には特例あり)
●相続から売却まで貸したり住んだりしていない
●売却価格が 1 億円以下
●売却期限あり — 相続から 3 年目の年末まで、かつ 2027 年 12 月 31 日まで

05確認書は、税務署ではなく市町でもらう

税の特例なのに、確認書の窓口は市役所の空き家担当課。売ったあと、確定申告の前にもらいに行く

滋賀の確認書交付 (2024 年度)

158 件

前年度

82 件

この特例を使うには、家がある市町が出す「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。税の特例なのに、窓口は税務署ではなく市町の空き家担当課です。滋賀の交付件数は、2016〜2024 年度の累計 614 件のうち、158 件が 2024 年度の 1 年だけ。前の年の 82 件からほぼ倍で、「壊してから売る」形での利用が県内で急に広がっています。

STEP 1

家を壊して土地を売る

STEP 2

市町の窓口に確認書を申請

STEP 3

1 週間ほどで交付

STEP 4

翌年の確定申告に添えて提出

手順はかんたんです。売買が済んだら、家があった市町の窓口に申請します。持っていく書類は 5 つ。亡くなった親の住民票の除票、自分の住民票、売買契約書の写し、家を壊した記録 (閉鎖事項証明書) と土地の登記事項証明書、それに電気や水道を止めた日が分かる書類です。最後の 1 枚で「空き家だった」ことを示します (大津市の案内より)。

滋賀の主な市の窓口はこちら。大津市と長浜市は郵送でも申請できます。