親の名義のままの実家。そのままでは壊せません。順番は遺産分割協議 → 相続登記 (名義変更) → 解体・売却です。名義が亡くなった親のままだと、売買の契約も補助金の申請も止まります。しかも相続登記には、知った日から 3 年以内という期限つきの義務があります (2024 年 4 月から)。今回は、この順番と、相続登記の義務の中身、協議で決めておくことを解説していきます。
この記事のポイント
親名義のままでは、壊せない
順番は 協議 → 登記 → 解体
相続登記は、3 年以内の義務
01順番は、協議 → 登記 → 解体
相続登記の期限
知った日から 3 年
怠ると
10 万円以下の過料
建物や土地の手続きは、登記の上の持ち主を基準に進みます。名義が亡くなった親のままでは、売買の契約も補助金の申請も止まる場面が出てきます。工程は 5 つ (相続人と遺産の確認 → 遺産分割協議 → 相続登記 → 解体・売却 → 滅失登記) ですが、要は真ん中の相続登記を飛ばせない、という話です。
相続人全員で「誰が何を相続するか」を決める話し合いのこと。決めた内容を「遺産分割協議書」に書き、全員が署名して実印を押し、印鑑証明書を添えます。この協議書が相続登記 (名義変更) の添付書類になるので、1 人でも欠けると登記は進みません。遺言書があれば、原則そちらが優先です。
02相続登記は、義務になっている
2024 年 4 月から、相続登記は義務になりました。相続を知った日から 3 年以内に登記します。怠ると、10 万円以下の過料の対象です。過去の相続もさかのぼって対象で、2024 年 3 月以前の相続分は、2027 年 3 月 31 日が期限です。
話し合いがまとまらないときは、「相続人申告登記」があります。「自分は相続人です」と法務局に申し出るだけの簡単な手続きで、遺産をどう分けるかは未定のままで構いません。飲み会の出欠で、店も日程も決まらないうちに「参加します」とだけ返しておくのと同じ。期限内にしておけば、3 年以内の義務はクリアできます。
住所や氏名が変わったときの変更登記も、2026 年 4 月から義務になります (変わってから 2 年以内、怠ると 5 万円以下の過料)。施行前に変わった分は、2028 年 3 月末までです。
03遺産分割協議で決めておくこと
戸籍謄本
亡くなった親の、出生から死亡までの戸籍
相続人が誰かを確定する
遺産分割協議書
実家 (土地・建物) は ○○ が相続する
解体・売却の費用と代金の分け方
相続人全員の署名・実印
登記申請書 (相続)
所有権移転の登記を申請する
添付: 戸籍・協議書・固定資産評価証明
- ●実家を誰の名義にするかを相続人全員で決めます (共有名義は後の意思決定が重くなりがちです)
- ●解体・売却の費用負担と売却代金の分け方も、この段階で決めておくと揉めにくくなります
- ●書類 (戸籍・遺産分割協議書など) の収集は自分でもできますが、相続人が多い・疎遠な場合は司法書士へ
04名義変更が済んだら
ここからは、ふつうの解体・売却と同じ流れです。壊すなら、補助金の受付状況を市町に確かめてから業者選びへ。売るなら、相続した空き家の 3,000 万円の特別控除 (相続から 3 年目の年末まで、などの条件) を先に確かめてください。
壊したら、1 か月以内の建物滅失登記まで忘れずに。これは自分でも申請できます。
本記事は一般的な手順の解説です。相続関係が複雑な場合は司法書士・弁護士に、税は税務署・税理士にご相談ください。
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